龙政办〔2016〕293号
新罗区人民政府，龙岩经济技术开发区（龙岩高新区）、厦龙山海协作经济区管委会，市直各单位：
经市政府同意，现将市住房和城乡建设局、市城乡规划局、市国土资源局、市财政局制定的《关于龙岩中心城市房地产项目转型具体操作办法》印发给你们，请结合各自实际，认真抓好贯彻落实。
龙岩市人民政府办公室
2016年10月13日
关于龙岩中心城市房地产项目转型具体操作办法
市住房和城乡建设局 市城乡规划局 市国土资源局 市财政局
根据《龙岩市人民政府关于印发龙岩市化解房地产库存实施意见的通知》（龙政综〔2016〕169号）要求，现就龙岩中心城市房地产项目转型条件、土地出让金补交计算、土地开发利用履约保证金和引进品牌履约保证金管理、容积率管理提出如下具体操作办法（以下简称本《操作办法》）：
一、房地产项目转型条件
（一）龙岩中心城市房地产项目申请转型不涉及土地出让合同约定的招商引进品牌、产权自持等限制条件的，其申请、论证、公示、批准程序按《龙岩市人民政府办公室印发关于龙岩中心城市优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的意见的通知》（龙政办〔2015〕162号）（以下简称龙政办〔2015〕162号文）规定办理。
（二）龙岩中心城市房地产项目申请转型涉及招商协议优惠和土地出让合同约定的招商引进品牌、产权自持等限制条件的，由开发业主先向当时政府指定牵头的招商部门提出申请，阐明本项目不再按招商协议和招商约定组织实施建设招商项目和需要解除、调整招商协议的理由。经牵头招商部门审核同意出具正式文件后，再按龙政办〔2015〕162号文规定的程序办理。具体为：
1．产权自持的酒店项目转型条件：①已建成开业的酒店项目，项目开发业主不得改变土地用途，不得申请转型。②已动工建设、尚未开业经营的酒店项目，允许适当降低招商引进品牌和评星要求，约定引进知名国际品牌酒店管理集团入驻经营四星级或五星级酒店条件的，允许调整为项目地块内建设的酒店及其配套项目必须有一家企业进驻经营三星级以上（含三星）酒店并取得相应酒店星级资格认证，建筑面积不得少于6000平方米（其中客房不得少于120间）。土地出让合同约定的剩余原酒店及其配套项目建筑面积，在符合规划要求和满足结构、消防安全的前提下，可以申请转型为产权式酒店、企业总部、SOHO、软件产业、电子商务、众创空间和旅游休闲、健康养生、体育、文化地产等符合市场需求的其他项目用房，但原则上不得突破原定容积率。由业主向市住建局申请分割销售，市住建局牵头提出初步意见，并正式函告市城乡规划局，市城乡规划局根据业主提供的分割销售的设计方案，按照该项目原出让时的规划条件约定的规定核定容积率及建筑面积，并组织专家论证，如容积率上调，则将转型方案经龙岩中心城市规划委员会审议报市政府批准后再正式函告市国土资源局，由市国土资源局依程序提出方案报龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审议并报市人民政府常务会议审定；如容积率未上调，则直接函告市国土资源局，由市国土资源局依程序提出方案报龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审议并报市人民政府常务会议审定。③尚未动工建设的酒店用地，应保持原有的酒店功能建筑面积不少于6000平方米（其中客房不得少于120间），允许适当降低招商引进品牌和评星等级，原出让规划剩余酒店建筑面积，若符合中心城市产业发展要求和城市规划，在不突破原定容积率的前提下，按龙政办〔2015〕162号文规定的程序办理转型，同时应根据片区对该地块的要求，重新科学合理配置各类功能设施（如商业、办公、教育、卫生、社区服务、公用设施等功能）。
2．产权自持的集中式大型商场、大卖场等商业、办公项目转型条件。①已建成开业或已动工建设但尚未开业的集中式大型商场、大卖场等商业办公项目，其自持的商业项目规划功能面积允许按出让合同约定自持面积降低50%（保留的自持面积可按最低单元5000平方米分割办证、分割抵押，且该区域应相对集中、独立完整），该自持部分区域由业主向市城乡规划局提出申请，市城乡规划局根据业主提供的调整设计方案，出具规划意见，并正式函告市国土资源局，再按程序办理分割办证手续；同时，允许适当降低招商引进品牌条件，将引进国际品牌的商业零售类企业调整为项目地块内建设的自持经营的商场项目必须引进国内具有前20强以上连锁经营的商业零售类企业进驻经营。出让合同约定的剩余50%原自持商场建筑面积，在符合规划要求和满足结构、消防安全的前提下，允许商业、办公项目申请转型为产权式酒店、企业总部、SOHO、软件产业、电子商务、众创空间和旅游休闲、健康养生、体育、文化地产等符合市场需求的其他项目用房（其中现状或原设计方案中的大堂、中庭、采光井、走廊、电梯、楼梯、配电房、消控室等公共空间不得调整），原则上不得突破原定容积率。由业主向市住建局申请分割销售，市住建局牵头提出初步意见，并正式函告市城乡规划局，市城乡规划局根据业主提供的分割销售设计方案，按照该项目原出让时的规划条件约定的规定核定容积率及建筑面积，并组织专家论证，如容积率上调，则将转型方案经龙岩中心城市规划委员会审议报市政府批准后再正式函告市国土资源局，由市国土资源局依程序提出方案报龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审议并报市人民政府常务会议审定；如容积率未上调，则直接函告市国土资源局，由市国土资源局依程序提出方案报龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审议并报市人民政府常务会议审定。②尚未动工建设的商业办公房地产项目，在符合规划相关规定的前提下，按龙政办〔2015〕162号文规定的程序办理转型，同时应根据片区对该地块的要求，重新科学合理配置各类功能设施（如商业、办公、教育、卫生、社区服务、公用设施等功能）。
（三）若土地出让合同有约定，规划用途调整应由政府收回公开出让宗地的房地产项目，不得申请转型；若中心城市产业发展和城市规划调整需要改变土地用途的，一律由政府按土地出让合同约定的条件收回，重新公开出让。
二、房地产项目转型按现行土地出让价标准补交土地出让金的方法
（一）房地产项目申请转型涉及市、区人民政府和龙岩经济开发区管委会的招商协议或市、区政府专题会议纪要已经给予项目基础设施建设补助、项目奖励和项目减免收费等优惠政策的，解除招商协议，相应已经兑现的优惠政策应全部收回。即申请转型的项目业主应退还市、区人民政府和龙岩经济开发区管委会核定的原招商优惠政策涉及的补助、奖励、减免收费等资金。其中，新罗区政府实施的招商项目，由龙岩市土地收储中心新罗分中心计算核实，经新罗区财政局审定后报区人民政府同意；市政府实施的招商项目，由市直有关招商牵头部门计算核实后，经市财政局审核报市政府审定；龙岩经济技术开发区实施的招商项目，由龙岩经济技术开发区计算核实审定。市国土资源局凭上述招商项目同级政府（包括龙岩经济技术开发区）出具的书面正式函件或文件，方可再计算转型项目应按现行土地出让价格标准补交土地出让金的具体数额。
（二）房地产项目申请转型不涉及招商协议或市、区政府专题会议纪要给予项目基础设施建设补助、项目奖励和项目减免收费等优惠政策的，按如下几种方式办理：
1．房地产项目转型涉及解除土地出让合同约定的产权自持但不改变土地出让合同约定的规划土地用途和容积率的，解除自持面积不再补交土地出让金。如容积率上调，市城乡规划局根据业主提供的分割调整方案，按照该项目原出让时的规划条件约定的规定核定容积率及建筑面积，并组织专家论证，将转型方案经龙岩中心城市规划委员会审议报市政府批准后再正式函告市国土资源局，由市国土资源局依程序提出方案报龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审议并报市人民政府常务会议审定。
2．房地产项目转型解除产权自持条件并改变土地用途的，按龙政办〔2015〕162号文规定的程序办理。市国土资源局根据市城乡规划局提出的项目转型用途和规划条件以及申请转型项目业主提供的材料，依据《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉（试行）的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）文件要求，以公开摇号方式选定土地评估机构。评估费用由市国土资源局报财政核拨（具体按转型地块土地出让收入缴入市、区财政或开发区财政对应分别核拨），并以市城乡规划局（或新罗区住房和城乡规划建设局）出具的转型用途和规划条件方案发文时间作为转型地块的评估日期，评估新、旧用途土地使用权价格。转型新用途土地价格按评估价与该区域最近一年（转型地块评估时点前一年）相同土地级别、相同规划土地用途、相同规划容积率公开出让宗地最高成交楼面地价进行对比孰高确定；若该区域最近一年没有相同土地级别、相同规划用途和相同规划容积率的公开出让宗地比较地块的，房地产转型项目新用途土地价格按评估价确定。旧用途土地价格按评估价与原土地用途成交价进行对比孰低确定，以上述二者新、旧用途土地总价差确定应补交的土地价款。上述结果由市国土资源局提出土地出让调整初步方案，提交龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审议并报龙岩市人民政府常务会议审定，经市政府批准同意后，经7天公示无异议的，在10个工作日内签订土地出让合同变更协议，并在合同签订之日起一个月内缴50%土地出让金，剩余部分土地出让金在合同签订之日起三个月内缴清（若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价），重新办理用地调整手续。
土地出让调整方案经市政府批准后，申请房地产项目转型的业主在10个工作日内不签订合同或在合同签订之日起，延期付款超过6个月的，由市国土资源局报经市政府批准，撤销转型调整方案，终止该房地产项目宗地的转型。
房地产项目转型补缴的土地出让金按转型地块土地出让收入原缴入渠道分别缴入市、区财政或开发区财政。
3．房地产项目转型变更规划条件调整土地用途后的土地使用年限，起始日期按原出让合同交地之日确定，终止日期按国家法定最高年限确定。
三、房地产项目转型涉及招商引进品牌履约保证金的处理方法
土地出让合同已约定招商引进品牌履约保证金的，以2016年2月4日（龙岩市人民政府第54次常务会议召开日）作为时间节点，在《龙岩市人民政府关于印发龙岩市化解房地产库存实施意见的通知》（龙政综〔2016〕169号）（以下简称《实施意见》）发文之日前，项目开发业主未按土地出让合同约定完成招商引进品牌工作时间节点任务的，已缴招商引进品牌履约保证金不予退还（具体为：土地出让合同约定任务完成时间为《实施意见》下发日前，项目业主未按土地出让合同约定的时间和标准完成任务的，对应期数的招商引进品牌履约保证金由原监管单位没收，上缴财政不予返还）；土地出让合同约定完成招商引进品牌任务时间节点为《实施意见》发文之日后的，已缴剩余招商引进品牌履约保证金25%继续留作监管履约保证金，另外75%退还给项目业主，扶持企业发展。
四、调整土地出让合同约定的土地开发利用履约保证金返还方法
从2016年1月1日起，龙岩中心城市经营性用地出让暂停收取经营性项目用地开发利用履约保证金，在此之前已经收取的土地开发利用履约保证金管理方式作如下调整：因政府和政府部门原因造成项目用地无法按土地出让合同约定的时间开发建设的，报经市政府批准延期的，项目业主持市政府批准项目延期建设的批文，监管单位即退还经营性项目用地开发利用履约保证金（工业项目用地开发利用履约保证金参照执行）；原土地出让合同约定的交地之日起36个月内项目建设完成主体封顶才返还该期经营性项目用地开发利用履约保证金调整为交地之日起36个月内建设完成主体建筑面积的90%即可申请返还。
五、本《操作办法》在实施过程中遇到的问题由龙岩市住房和城乡建设局、市城乡规划局、市国土资源局、市财政局按各自职能分工负责解释，解释意见报龙岩中心城市国有建设用地使用权公开出让工作小组审查同意后再实施。
本《操作办法》适用于新罗区及龙岩经济技术开发区所辖东肖、红坊镇范围，永定区、龙岩经济技术开发区其他区域及各县（市）可根据本《操作办法》，结合各自实际，制定具体实施意见。